Всем привет. Сегодня у нас в гостях очень интересная персона! Borozdenkov Nikolay — ведущий эксперт по недвижимости г.Санья.



Досье:
Borozdenkov Nikolay — 38 лет, не женат. Проживает в Санья с 2008 года.
С 2007 года руководит компанией по экспорту китайских грузовиков FAW из Китая, спецтехники XCMG и автобусов King Long, так же у него есть своя компания по продажам в Санкт-Петербурге + ко всему — транспортная компания в Красноярске. В 2008 году, оценив возможности рынка недвижимости Хайнаня, начал активно инвестировать в курортную недвижимость острова. В 2009 году основал компанию WIB Property, которая предлагает сервис по купле-продаже и аренде недвижимости в прекрасном городе Санья.

Впечатляющее досье. Но интервью получилось ещё более впечатляющим.

Wailaowai team: Добрый день, Nikolay. Интервью мы берём у тебя как у эксперта, как у человека, у которого есть опыт в сфере недвижимости и вообще жизненный опыт. Информация будет полезна и для экспатов, и для туристов, которые хотят что-то от Санья. В основном будем говорить по аренде недвижимости и по покупке. Интересно узнать, например, как быстро можно решить проблемы аренды? Какие варианты на рынке сейчас? Как проще: на долгий срок, на короткий, ценовая политика…
Borozdenkov Nikolay: Хорошо, тогда начнём с аренды. Санья — прежде всего курортный город, и тут принимается во внимание самый важный фактор, влияющий на цены аренды квартир — сезонность… Самый горячий сезон по количеству туристов в Санья и уровню цен -Китайский Новый Год – это пик. 98% всех квартир занято.
Wailaowai team: То есть это примерно январь-февраль-март.
Borozdenkov Nikolay: Да, 3 месяца. Это огромный поток китайских туристов. На 2-3 месяца они приезжают большими семьями и предпочитают жить в 2-3 комнатных квартирах. Это связано со значительной экономией на проживании. А те, кто не успел забронировать квартиры заранее – снимают в отеле.
Wailaowai team: То есть в это время снять в аренду квартиру в Санья почти нереально.
Borozdenkov Nikolay: Реально, но очень дорого. Я бы не советовал в этот сезон что-то арендовать. Самые высокие цены.
Wailaowai team: А насколько дороже? В 3-4-5 раз?
Borozdenkov Nikolay: Как правило, в два-три раза выше. Если арендовать квартиру в не сезон, то на цену большое влияние оказывает удаленность от моря. Это второй фактор. Другие факторы, влияющие на стоимость аренды — красивый вид из окна, развитость инфраструктуры жилого комплекса и окружающего района, наличие магазинов, ресторанов, бассейнов, парков. Для экспатов оптимальный выбор – дальние районы от моря. Там инфраструктура и безопасность, как правило, на высоте при умеренной цене.
Wailaowai team: Какие районы, например?
Borozdenkov Nikolay: Ши Дай хай ан (Times coast). Жилой комплекс в тайском стиле с благоухающими парками, с охраняемой территорией, нет городского шума, красиво. Прекрасный район для постоянного проживания иностранцев.
Wailaowai team: Да, Ши Дай хай ан – один из лучших в Санья.
Borozdenkov Nikolay: Для экспатов — да. Все мои знакомые, пожив там или здесь в Санья, в итоге, переезжают в Ши Дай хай ан. В этом комплексе проживает много иностранцев. Но это не единственное место. Другой район, например, территория магазина «Дьюти фри». Чем он хорош? Достаточно близко от Дадунхая, приемлемый уровень цен. Очень удобно для тех, кто работает в Дадунхае. Надо ещё отметить – эти жилые комплексы современные. Шумоизоляция, отделка и благоустройство квартир в новых домах на высоком уровне.
Wailaowai team: Окей. Дома в Ши Дай ха ан и Дьюти фри – высотки, достаточно респектабельные. То есть мы не рассматриваем старый стиль.
Borozdenkov Nikolay: Нет, потому что в солнечном городе Санья важный фактор- это проветриваемость квартир. Свежий морской ветер всегда есть в высотках. Не нужно постоянно использовать кондиционер. А в Санья очень жарко – 300 дней солнца в году. Высотки хорошо проветриваются. И тут какая выгода? Затраты на кондиционер минимальные. В старых домах счёт за электричество (при постоянно включенном кондиционере) может достигать 1-2-е тысячи юаней в месяц. То есть сами видите, какая выгода. Кроме того свежий воздух очень важен, зачем ехать в Санья и жить старом и грязном жилом квартале?
Wailaowai team: Да информация очень полезная.
Borozdenkov Nikolay: Новые дома построенные в последние 5-6 лет современные, просторные и уютные.
Wailaowai team: Хорошо, теперь поговорим о процессе покупки. Насколько это сложно? Например, я живу в Питере, хочу в г. Санья найти квартиру для приобретения.
Borozdenkov Nikolay: Это не так сложно. В данный момент в г. Санья выставлено на продажу около 10 000 объектов недвижимости. Самые разнообразные варианты квартир, районов. Продаются квартиры с государственными лицензиями и без самостройки. С выбором нет проблем. Главная сложность – цена и действительность. Реальная стоимость всегда скрыта. Как правило, продавцы завышают цену – это не секрет. Но делают это без учёта ситуации. Что имеется в виду? Реальная цена на квартиры понизилась по сравнению с февралем 2010 года на 40%. Как известно, в январе 2010 года правительством Китая была принята новая программа развития острова Хайнань, как международного центра туризма до 2020 года. В 2010 году государство Китая приложило много усилий, чтобы снизить этот скачок цен и это получилось. Но что происходит сейчас? До сих пор собственники не верят в то, что цена продажи квартир снизилась на рынке, и продолжают продавать по завышенной цене. А правительство продолжает политику сбивания цен, и по сей день. В итоге, не зная ситуацию на рынке недвижимости г. Санья можно попасть в руки недобросовестных «помощников» по покупке жилья.
Wailaowai team: Так как же государство может повлиять на психологию продавца? Чтобы он смирился с реальным положением вещей.
Borozdenkov Nikolay: В этой ситуации государство работает с покупателями. Известно, что в основном 80% всей недвижимости в мире покупается в кредит. За наличные деньги — редко. В 2010-2011 году выдача кредита на покупку первого жилья в Китае сильно ограничена. Кредит на покупку второй квартиры получить почти невозможно. Недвижимость на острове Хайнань для китайцев — это второй дом. А на второй дом кредит взять практически нереально. В этом году квартиры покупают в Санья в основном за наличные средства.
Wailaowai team: А иностранцы за наличку покупают?
Borozdenkov Nikolay: Покупают, но нужно 1 год официально поработать перед покупкой квартиры. В марте 2011 года такой закон был утверждён и вступил в силу по острову Хайнань, в том числе г. Санья.
Wailaowai team: Год назад такого не было. Но… Например, я богат. Хочу квартиру – для инвестиций. Сейчас я могу купить или нет? Даже переплатив.
Borozdenkov Nikolay: Официально – нет. Прямым путём это уже быстро не сделать. В любом законодательстве всегда есть легальные варианты решения этого вопроса. Но здесь нужны профессионалы, у которых есть опыт.
Wailaowai team: А как же предостеречь себя иностранцу от некачественного сервиса в сфере приобретения недвижимости? Потому вот реальная история. Как-то звонит мне китаянка. К ней пришли русские туристы. Она ничего не понимает, и просит помощи. И как оказалось… туристы просто не верят русским при покупке недвижимости. Ходят что-то ищут сами. Какие в этом случае рекомендации можешь дать?
Borozdenkov Nikolay: Всё, опять же, очень просто. Да, есть недоверие, к сожалению, к русским в городе Санья (курорт привлекает разных людей). Но давайте разберёмся. Есть, например, миф – через китайские агентства или «помощников» – купить квартиру дешевле. Ведь они, как правило, не просят никакой комиссии и денег за свои услуги. Как показала практика, это не так. Если вы узнали, что где-то что-то дешевле – тут явно подвох. Что-то тут не то. Такого не бывает. Бесплатно никто не будет работать. В профессиональном агентстве ставка за услуги по поиску и покупке квартир фиксированная и прозрачная.
Wailaowai team: Агентство не скрывает ставки?
Borozdenkov Nikolay: Профессиональное агентство – нет. Обычно, эта информация размещена на стене на видном месте и составляет 1.5-2%, всё открыто и ясно. Опять же агентства могут быть разные. Но купив через «помощников» – вы никогда не узнаете реальную стоимость квартиры. За 3 года работы в нашу компанию было много обращений от разочарованных покупателей. Были случаи когда «помощник» получал 30-40% от стоимости квартиры себе в карман.
Wailaowai team: А это были русские или китайские «помощники»?
Borozdenkov Nikolay: По сути это не важно. Я не буду обвинять никого, а просто отмечу, что покупатели сами виноваты… Выйти на улицу китайского города и спрашивать всех вокруг: «А где тут купить квартиру?» В Москву же приедете покупать квартиру… так не будете делать?
Wailaowai team: Да, всё верно…
Borozdenkov Nikolay: И вот тут не помочь уже… как правило, когда люди понимают, что что-то не то… становится поздно. И приходиться решать вопросы через суд, что влечет за собой дополнительные расходы времени и средств. То есть, какой совет? Не надо на улице спрашивать о квартирах и экономить на оплате услуг профессионалов, поверьте, обойдётся дороже.
Wailaowai team: Окей, теперь немножко об устройстве квартир. Какие особенности квартир в Санья?
Borozdenkov Nikolay: Главное понять — в чём разница. Санья — это курорт. И к недвижимости свои требования. Например, большие окна, расположение, красивый вид из окон. Как правило, в домах отсутствует центральное отопление. Проветриваемость квартир – очень важна, как мы отмечали. Кондиционер – и вредно, и дорого.
Wailaowai team: Да, это факт.
Borozdenkov Nikolay: В основном дома здесь объединены в жилые комплексы. На территории бассейны, спортивные и детские площадки, охрана, красивый зеленый ландшафт. Жилые комплексы иногда включает в себя до 30 домов.
Wailaowai team: Бассейн обычно платный?
Borozdenkov Nikolay: Где-то платный, где-то нет. На территории жилых комплексов может быть не только бассейн. Часто на территории встречаются баскетбольная площадка, поле для гольфа, теннисный корт.
Wailaowai team: Что еще можно про устройство квартир рассказать?
Borozdenkov Nikolay: Просторные квартиры. 100-150 кв метров — это обычные квартиры. Площадь, как правило, больше, чем в России.
Wailaowai team: Замечал, что спальные комнаты как-то меньше всегда, а зал больше.
Borozdenkov Nikolay: Это связано с китайским менталитетом. В Китае большие семьи, они проводят основное время в гостиных комнатах, кушают, общаются, смотрят телевизор.
Wailaowai team: А ещё кухни тоже достаточно небольшие.
Borozdenkov Nikolay: Почему? В Санья люди часто кушают в ресторанчиках. На самом деле редко готовят. В основном жарят на сильном огне деликатесы и кроме одной плиты ничего не нужно. Нет духовок и других кухонных приборов, как обычно встречается в российских домах.
Wailaowai team: Кстати, часто ли газ в квартирах?
Borozdenkov Nikolay: Где-то 50 на 50. Газ дешевле, чем электричество. Но электроплитка, рисоварка – это конечно всегда в квартире присутствует.
Wailaowai team: Ну и теперь заключение. Какие-то перспективы на будущее.
Borozdenkov Nikolay: Покупать квартиру в Санья всегда выгодно. Это отличные инвестиции в недвижимость, в отдых и здоровье. Уникальная экология Хайнань привлекает сюда все больше людей. К тому же любая покупка квартиры — это инвестиции в курортный бизнес. Люди всегда хотят отдыхать.
Wailaowai team: А главное — это в Китае. Который выходит на 1 место в мире по недвижимости, это верно?
Borozdenkov Nikolay: На данный момент по основным жилищным фондам лидирует Дубаи. Но уже через несколько лет, судя по тенденции, это действительно будет Китай. К 2020 году Хайнань превратится в мощный центр отдыха. Сейчас идёт феноменальное развитие индустрии туризма, и, ни для кого не секрет, что китайцы профессионалы в этом. Остров будет окольцован скоростной железной дорогой. Построят 2 моста и тоннель с Хайнаня на материк Китая. А что это даст? Полную коммуникацию с югом Китая. С самыми богатыми промышленными провинциями. Уже строятся хайвэи, развязки. Будет 5 аэропортов по всему острову. Строят 5 морских терминалов для приема больших морских лайнеров. Кроме того, Хайнань получил в 2010 году первую лицензию на строительство казино. Хайнань – второй китайский остров по величине после Тайваня. Более 1000км береговой линии. Китай уже сейчас превращает его в уникальный ресурс отдыха и развлечений.
Wailaowai team: Это будет второе Макао.
Borozdenkov Nikolay: Плюс курорт, шопинг (зона беспошлинной торговли как в Гонконге). Экология у острова Хайнань уникальна – это действительно так.
Wailaowai team: Я читал информацию, что второе место в мире по экологии занимает Хайнань.
Borozdenkov Nikolay: Так это или нет, но правительство активно ведет политику сохранения природных ресурсов острова. Тут очень чистое море и воздух. Власти ограничивают применение авто и мототехники с высоким выбросом веществ, загрязняющих воздух. Правительство инвестирует в охрану окружающей среды большие денежные средства. У Хайнаня большое будущее, и это чувствуется, достаточно просто приехать и увидеть всё своими глазами.
Wailaowai team: Спасибо, Nikolay, это было потрясающее интервью, много ценнейшей информации мы почерпнули. Безусловно, читателям будет это всё интересно и полезно. До новых встреч! С вами был www.wailaowai.com.

Borozdenkov Nikolay любезно предоставляет свои контакты для всех вопросов и консультаций:
e-mail: office@wib-property.com
Mobile phone in Sanya: 150 08998705
skype: Nikolaywib

Надо отметить, что клиентами WIB Property уже являются жители из 12 стран, в том числе граждане России и Китая. В базе компании находится более 3000 объектов недвижимости. За всё время работы клиентами стало более 300 человек. В компании работают сотрудники с более, чем 8-летним опытом работы. Консультация, сопровождение, юридическая поддержка и многие другие услуги предоставляются всем клиентам компании WIB Property.